Aktuálna situácia na realitnom trhu – kupovať byt alebo ešte čakať?
Viaceré slovenské banky už začali znižovať úroky na hypotékach. Je teda ideálne obdobie na kúpu nehnuteľnosti? Ako situáciu vnímajú developeri a do akých projektov sa aktuálne púšťajú? Odborníci debatovali na konferencii televízie ta3 Developeri.
Finančný riaditeľ investičnej skupiny Proxenta Martin Kubalík zhodnotil minulý rok ako veľmi turbulentný. Nehnuteľnosti sa nepredávali, úrokové sadzby a inflácia vystrelili.
„Toto všetko v podstate pozastavilo alebo úplne utlmilo predaj a nie len predaj bytov, ale aj výstavbu alebo plánovanie nových projektov. Situácia na Slovensku je vo všeobecnosti trošku ťažšia, pokiaľ ide o plánovanie. Všetky tieto procesy trvajú relatívne dlho a ono sa to niekde musí premietnuť a väčšinou sa to premietne do finálnej ceny,“ konštatoval s tým, že v tomto roku by sme s kúpou bytu otáľať nemali.
Pri výbere nehnuteľnosti je najdôležitejším kritériom lokalita, blízkosť rodiny a ďalšie demografické faktory. „Za mňa je veľmi dôležité smerovanie developerov. Už nie sme v dobe, kedy si vyberiete akýkoľvek projekt len podľa ceny. Keď máte dva veľmi podobné projekty, povedzme v obdobnej lokalite, tak už pozeráte trošku hlbšie z pohľadu kupujúceho. Veľmi dôležité je pozrieť, aké napríklad certifikácie sa snaží developer získať. Podľa toho viete, aká zelená tá vaša budova bude,“ tvrdí a dodáva, že developer, ktorý stavia zelené projekty vie získať lacnejšie financovanie z bánk a financovanie sa takisto premietne do úrokových sadzieb pri hypotékach.
Z dna sme sa odrazili
Výkonný riaditeľ v Cresco Real Estate Ján Krnáč minulý rok až tak negatívne nehodnotí. Myslí si, že nastala prirodzená korekcia. „To, čo sa hlavne udialo je, že klesli ceny nehnuteľností starých bytov, ktoré boli podľa mnohých názorov neúmerne vysoké, lebo veľmi rýchlo dobehli ceny nových nehnuteľností. Tam nastala veľká korekcia. Ľudia, ktorí potrebovali predať starú nehnuteľnosť, tak sa jej postupne zbavili a museli urobiť ústupky v cene, ale nedá sa povedať, že by sa nepredávalo nič,“ povedal.
Podľa realitnej kancelárie HERRYS sa v prvom kvartáli roku 2023 predalo 194 jednotiek v rezidenčných projektoch v Bratislave. V ich projektoch predali minulý rok 100 bytov, čo bolo výrazne menej ako boli zvyknutí. V minulosti to bolo päť až šesťnásobne viac. „V súčasnosti sme sa už z toho najväčšieho dna odrazili. Predaj sa naozaj mierne rozbehol, no tých projektov na trhu je výrazne menej. Sú menšie a vznikajú pomalšie alebo pomalšie developeri púšťajú byty na trh, takže ponuka bude, podľa môjho názoru, obmedzená, čo samozrejme prirodzene nevytvorí tlak na znižovanie ceny, ako možno by mnohí čakali. Myslím si, že ceny novostavieb budú stabilné,“ dodal.
Špekulatívny nákup zmizol
Podľa generálneho riaditeľa EDVIN properties Jozefa Šimeka špekulatívny nákup poklesol a naopak zvýšil sa záujem o 4-izbové byty. „Ľudia kupujú pre vlastné bývanie viac ako nejaký špekulatívny nákup. Dokonca tu vznikla aj taká anomália, že teraz nehovorím paušálne o celom trhu, ale určite o niektorých mestských častiach, kde cena za meter štvorcový štvorizbových bytov sa vyrovnala dvojizbovým, čo sme tu nikdy nemali, pretože bol taký nejaký úzus čím menší byt, tak tým vyššia cena za meter štvorcový. A to sa, ako keby zmenilo za ostatné obdobia,“ uviedol.
Podľa neho si kupujúci stále vedia vyjednať výhodné podmienky a developeri sú otvorenejší k úpravám v zmluvách. „Ceny sú stabilné, nerastú, čiže teraz je momentálne situácia, kedy si môžu klienti vybrať za rozumné ceny. A vedia, že úrokové sadzby nepôjdu vyššie, ale ani výrazne nižšie. Ale keby aj išli, tak si vedia tú hypotéku refinancovať,“ dodal.
Zelené projekty
Sebastien Dejanovski, spoluzakladateľ investičného fondu a developerskej spoločnosti Mint Investments konštatoval, že plánovanie je výrazne horšie u našich západných susedov.
„Vy viete ako funguje ekonomika, že máte veľké cykly, kde to 10 rokov rastie a potom máte trojročné obdobie, kedy to klesá. Každá kríza je iná a my teraz ideme do toho tretieho roku a vidíme, že úrokové sadzby od začiatku roka klesajú. Teraz je ideálny čas pre kupujúcich kúpiť si byt. Žijeme v období, kedy kvôli kríze sa spustilo málo projektov, takže aj ponuka bude menšia,“ tvrdí s tým, že je presvedčený, že ľudia na Slovensku a v Česku sú omnoho bohatší, ako si myslia. Doplnil, že Česká národná banka predpovedá, že kúpna sila obyvateľov narastie asi o 7 percent.
Potvrdil, že zelené projekty majú budúcnosť a už dnes majú klientov, ktorí si vedia vybaviť lepšiu hypotéku, ak kupujú nehnuteľnosť v certifikovanej budove. „O pár rokov likvidita vášho bytu bude závislá od toho, aký energetický štítok má váš projekt. Developeri to už pochopili a svoje projekty plánujú viac alebo menej ambiciózne a je to vec, ktorá bude meniť trh s nehnuteľnosťami,“ dodal.
ESG štandardy
Head of Sales Corwin Michal Polónyi konštatoval, že najlepší čas na kúpu nehnuteľnosti bol včera a druhý najlepší je dnes. „Ľudia mali asi nejakú chvíľu pocit, že nehnuteľnosť si kúpiť nemôžu, ale zároveň asi aj očakávali, že ceny budú klesať a nechcel nikto urobiť to rozhodnutie dnes, aby to zajtra neľutoval. Ukázalo sa ale, že novostavby minimálne neklesli až do takej miery, ako to ľudia čakali. Takže, ak sa niekto pozerá na to, že či kúpiť dnes alebo ešte čakať, tak asi veľmi dôvod na čakanie nie je, lebo tie ceny už sa nejakým spôsobom zastabilizovali,“ povedal.
Štandardy ESG je podľa neho téma, ktorá bude naberať na dôležitosti. Priznal, že pri rezidenčnom trhu to ešte nevníma ako silnú tému, skôr pri tom kancelárskom. „Je to určite téma pre korporátnych klientov, ktorí sú vlastne nájomcovia tých budov, lebo oni sú veľké korporácie, ktorých sa táto legislatíva bude týkať. Najskôr sa to bude týkať tých najväčších firiem s najväčším počtom zamestnancov, ktorí budú musieť legislatívne niečo spĺňať a do toho vstupujú aj rozhodnutia o tom, v akom sídle budú mať kancelárie, lebo to sa potom všetko napočítava,“ uviedol. Spomenul projekt v Prahe, kde môže mať klimatizáciu len 40 percent bytov, pretože inakšie by im nevyšla certifikácia.
S tým, že stratégia ESG sa zatiaľ v rezidenčnom sektore neprejavuje súhlasí aj Jozef Šimek. „Na druhej strane už máme príklady zo zahraničia, Dubaj aj India a podobne, kde akonáhle developeri ponúkli nejaký benefit typu záruky v dĺžke 10 rokov a nie štandardné 2-3 roky, alebo niečo, čo sa neprejavuje okamžite, už teraz vidno, že tieto nehnuteľnosti sú o 10-15 percent vyššia nacenené, ako nehnuteľnosti, ktoré sú hneď vedľa nich. To znamená, že je to dlhodobejší proces a ono sa to prejaví určite aj v cene,“ myslí si.
Viac zaujímavostí sa dozviete vo VIDEU.