Nehnuteľnosti a ich daňové dopady. Odborníci tvrdia, že od povinnej platby štátu sa dá oslobodiť
Problematika zdaňovania príjmov z predaja nehnuteľností je na Slovensku pomerne často skloňovanou témou. Relatívne podrobne ju upravuje zákon o dani z príjmov fyzických osôb, pričom existujú aj podmienky, ktoré umožňujú oslobodiť tento príjem od dane, upozornili odborníci z právnickej kancelárie Highgate Law & Tax.
Príjem z predaja nehnuteľnosti je podľa zákona zaradený medzi ostatné príjmy fyzických osôb, ktorý sa zahŕňa do základu dane a musí byť deklarovaný v daňovom priznaní. Takýto príjem je zdanený sadzbou 19 % a pri vyšších sumách 25 %, pričom podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Sú však aj kritériá, ktoré tento príjem umožňujú od dane oslobodiť.
"Príjem z prevodu nehnuteľnosti môže byť v tej najzákladnejšej štruktúre oslobodený od dane z príjmov za predpokladu, že daňovník nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku a zároveň ju vlastní dlhšie ako päť rokov. Ak daňovník dosiahne príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov, je povinný ho uviesť v daňovom priznaní," zdôraznil daňový advokát Peter Varga z Highgate Law & Tax.
Zdaniteľné príjmy
Z hľadiska daní je vnímaný ako pasívny príjem. Ak teda daňovník dosiahne zdaniteľné príjmy len z predaja nehnuteľností, nemá nárok na zníženie základu dane odpočítaním nezdaniteľných častí základu dane, ani nemôže znížiť daň o daňový bonus na dieťa či zaplatené úroky z hypotéky.
Podstatným krokom pri zdaňovaní príjmov je určenie momentu, kedy budú zahrnuté do základu dane, upozornil odborník.
Daňovník zahrnie príjmy z predaja nehnuteľností do základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom ich prijal, bez ohľadu na dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy alebo nadobudnutia vlastníckych práv k nehnuteľnosti.
Predaj nehnuteľností
Pre účely zdaňovania je tiež nevyhnutné správne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva. Ten závisí od spôsobu jej nadobudnutia, či už prostredníctvom zmluvy, dedenia alebo rozhodnutia štátneho orgánu.
"Pri zmluve, kúpnej, darovacej alebo zámennej, je to podľa Občianskeho zákonníka vklad do katastra nehnuteľností, pri dedení zasa smrť poručiteľa a pri rozhodnutí štátneho orgánu je to deň jeho právoplatnosti," priblížil Varga.
Pri predaji nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku platí, že po piatich rokoch odo dňa jej nadobudnutia je príjem z predaja oslobodený od dane. To isté platí aj pri dedení nehnuteľnosti, pričom sa posudzuje spoločne dĺžka vlastníctva poručiteľov a dedičov.
Oslobodený od dane je aj príjem z predaja nehnuteľnosti vydanej podľa reštitučných zákonov alebo zahrnutej do konkurznej podstaty.
Pozrite si archívny rozhovor s generálnym riaditeľom Directreal Mariánom Patákom zo 7. novembra 2023 o cenách nehnuteľností.
Zdaňovanie príjmov
Pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľností je dôležité myslieť aj na daňové výdavky, upozornil odborník. Ich uplatnenie pritom závisí od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola využívaná.
"Kupujúci môže uplatniť preukázateľne zaplatenú kúpnu cenu, v prípade dedenia je to všeobecná cena nehnuteľnosti určená v uznesení o dedičstve. V prípade darovania sa pri uplatňovaní výdavkov skúma, či v čase darovania nehnuteľnosti bol príjem u darcu oslobodený," vysvetlil Varga.
Ak by bol príjem oslobodený, výdavkom u darcu je cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania. Ak by nebol oslobodený, výdavkom je obstarávacia cena nehnuteľnosti, za ktorú darca nehnuteľnosť nadobudol.
Pozrite si archívne video z 12. mája 2024 o tom, ako na tom boli ceny nehnuteľností.