ROZHOVOR: Vlastníci pozemkov, na ktorých stoja škôlky či nemocnice, majú toho dosť: Chceme náhradu!
Predstavte si, že ste zdedili pozemok v lukratívnej lokalite, no nemôžete ho využívať – stojí na ňom totiž stavba. Napríklad škôlka, cesta, alebo nemocnica. A tá vám za využitie pozemku neplatí, stojí tam totiž roky, možno desiatky rokov. Čo s tým? Máte právo na nejakú náhradu?
Časť majiteľov takýchto pozemkov, ktorí za ne od miest alebo od štátu nedostávajú peniaze, sa začala ozývať a organizovať sa. Zastupuje ich advokát Karol Spišák a jeho OZ Pozemky bez náhrady.
Občianske združenie Pozemky bez náhrady vzniklo za účelom pomoci vlastníkom a spoluvlastníkom pozemkov, ktorých vlastnícke právo k pozemku je obmedzené majetkom štátu, samosprávy či inej osoby na danom pozemku. Máte predstavu, koľkých vlastníkov na Slovensku sa tento problém týka?
Konkrétne čísla nie sú známe, avšak táto otázka pokrýva celé Slovensko. My sa momentálne prioritne venujeme dvom hlavným oblastiam, a to pozemkom pod bytovými domami, ktoré spadajú pod režim bytového zákona, a teda pod zákon číslo 182/1993 Zbierky zákonov, a pozemkom pod cestami, školami, škôlkami, verejnými priestranstvami, ktoré spadajú pod zákon 66/2009 Z.z.. Odhadujeme, že problém pod cestami sa dotýka väčšieho množstva vlastníkov ako pozemkov pod bytovými domami.
Dá sa povedať, ktorých regiónov sa tento problém týka najviac?
Všetkých regiónov, pretože ide o dlhodobo nevysporiadaný problém, ktorého riešenie sa odsúva len do budúcnosti. Je pravdou, že sú obce, ktoré proces usporiadania vlastníctva s vlastníkmi začali, resp. už aj dokončili. Nejde však o nejakú pravidelnú iniciatívu, ale skôr o výnimky.
Problémom vlastníkov pozemkov je, že na ich majetkoch stoja stavby, ktoré s týmito vlastníkmi pozemkov nič nemajú. Škôlky, školy, nemocnice. Ako k tomu mohlo dôjsť?
Mohlo k tomu dôjsť v období totality, ktorá je známa popieraním práv, špeciálne vlastníckych. Počas obdobia totality boli pozemky znárodnené, teda prevedené do vlastníctva štátu, resp. vlastnícke právo bolo okresané na holé vlastníctvo. Kľúčové však je, že potom, čo sme sa vymanili z totality a začali budovať demokratický a právny štát, pozemky sa vrátili pôvodným vlastníkom, resp. ich právnym nástupcom, ale nevysporiadal sa vzťah k stavbám, ktoré medzičasom na týchto pozemkoch vyrástli.
Akú formu náhrady, respektíve nájmu považujete za dobrú? Čo je pre vás ideálny stav?
V prvom rade chceme aby protiprávny stav skončil a aby títo vlastníci mali rovnaké vlastnícke práva ako iní vlastníci iných nehnuteľností. Chcem podotknúť, že naša aktivita nie je zameraná voči vlastníkom bytov, ktoré stoja na cudzích pozemkoch, alebo voči vlastníkov stavieb, ktoré stoja na cudzích pozemkoch, ale voči štátu, ktorý túto situáciu vytvoril.
Čo sa týka finančnej náhrady, do úvahy prichádza viacero možností či foriem, napríklad vlastník pozemku zostane vlastníkom, a teda odmena bude vo forme opakujúceho sa plnenia.
Druhá možnosť, vlastník stratí svoje vlastnícke právo, teda odmena by bola jednorázová. Odmenu je možné rozdeliť aj z pohľadu obdobia, za ktoré sa platí. Sme názoru, že odmena by mala byť poskytnutá aj za roky spätne, nielen za súčasnosť resp. do budúcna.
Samozrejme dôležitá je aj výška odmeny.
V tomto ohľade sa zreteľne vyjadril Európsky súd pre ľudské práva, ktorý skonštatoval, že nesmie ísť o zdanlivú kompenzáciu. To znamená, že takáto náhrada musí byť reálna a primeraná. Zároveň platí, že môže ísť o náhradu opakovanú a nie len o jednorazovú. Rozhodujúci význam má povaha zásahu do právneho postavenia vlastníka.
Máte za sebou prvé žaloby, predpokladáte však, že ich bude viac? Je to žaloba na mesto Bratislava, ale týka sa zákona, ktorý majiteľom pozemkov definoval tieto stavby ako bremeno, s ktorým sa nedá pohnúť.
Aby som to upresnil. Máme prvú, pilotnú žalobu týkajúcu sa pozemkov pod bytovými domami. V tomto spore sme presvedčili konajúci súd, aby sa obrátil na Ústavný súd SR, či dotknuté ustanovenia zákona 182/1993 sú v súladu s ústavou. Toto sa aj stalo a dnes na ÚS SR takéto konanie naozaj aj prebieha.
Aj v druhej veci, teda pozemkov pod cestami sme podali pilotnú žalobu. Táto žaloba je pomerne čerstvá zo septembra, preto sme konajúci súd zatiaľ nepožiadali, aby sa obrátili na ÚS SR o posúdenie, či ustanovenia zákona č. 66/2009 sú v súlade s Ústavou SR, ale pravdepodobne tak v blízkej dobe urobíme.
Máme pripravených, resp. aj pripravujeme nové žaloby, ktoré sme zatiaľ nepodali. Nie je naším cieľom teraz zahltiť príslušné súdy množstvom žalôb, ktoré sú aj tak dosť preťažené, sú vo výraznom časovom sklze z dôvodu pandémie. Chceli by sme to riešiť na úrovni legislatívy. Cieľom podania pilotných žalôb bolo upozorniť na pretrvávajúci, dlhodobo neriešený problém. Pokiaľ sa však nezmení prístup kompetentných nie je vylúčené, že sa žaloby budú podávať.
Vy ste boli v minulosti aktívny ako predseda Občianskeho združenia vlastníkov nehnuteľností s regulovaným nájomným, ktorému sa v prospech svojich členov - vlastníkov nehnuteľností s regulovaným nájomným - podarilo zabezpečiť ukončenie dlhodobej protiprávnej regulácie nájomného, či posilnenie práv vlastníkov. Čiže skúsenosť s riešením sporu so štátom už máte, ako aj s bojom za práva svojich členov.
Áno, je to pravda. Podarilo sa nám stmeliť, zjednotiť vlastníkov, jasne zadefinovať ich potreby, požiadavky. Nekritizovali sme iba, ale navrhovali sme aj riešenia, spolu s dotknutými štátnymi orgánmi sme pripravili novú legislatívu, týkajúcu sa tohto problému, ktorá je platná do dnešného dňa.
Aký bol výsledok snahy?
Vlastníci, ktorí sa zaujímali o svoje práva, boli reálne odškodnení zo strany SR, na Európskom súde pre ľudské práva (ESĽP) v Štrasburgu sme mali celkovo 17 žalôb, ktoré boli všetky úspešné a SR musela na základe rozsudkov ESĽP zaplatiť vlastníkom cca 13 miliónov eur.
Inými slovami, vlastníkom bytov po viac ako 20 rokoch sa vrátil ich majetok, môžu s ním voľne nakladať podľa svojho uváženia, respektíve, ak je jeho vlastnícke právo naďalej porušované, dostáva za toto obmedzenie vlastníckeho práva primeranú náhradu, a nie podhodnotené regulované nájomné.
Pred ôsmimi rokmi bol podobný problém vo Svätom Jure, kde stálo mesto pred požiadavkou cirkvi, majiteľa pozemku pod škôlkou, platiť komerčné trhové nájomné. Mesto však na odkúpenie alebo drahý nájom financie nemalo. Podľa akého kľúča by sa malo postupovať? Je trhová cena nájmu správnym kľúčom?
O tomto prípade nič neviem, preto sa neviem k nemu vyjadriť.