Na realitnom trhu sa točí viac peňazí: Kam investovať a čo nás čaká?
Prečo sú byty na Slovensku také drahé? Zlá legislatíva, nedostatok pozemkov a ďalšie faktory zvyšujú ceny nehnuteľností. Aké sú riešenia debatovali odborníci na konferencii televízie ta3 NARKS a ta3 REALITY.
Člen predsedníctva NARKS Mário Glos si myslí, že doba, kedy sa dali lacno kúpiť nehnuteľnosti je preč a im svitá na podstatne lepšie časy. Predávajúci a realitní makléri budú viac na koni a preto je, podľa neho, dôležitý marketing a osobná značka a vedieť sa tak rozlíšiť od konkurencie. Jednou z možností je dostať klienta do komfortnej zóny „small talkom“. „Je taký jeden trik. My ako realitný makléri máme jednu veľkú výhodu, ktorú si možno ani neuvedomujeme. Tou výhodou je to, že klient nás púšťa k sebe domov. Keď sa nad tým zamyslíme, že sme uňho doma, tak len keď budeme pozorovať veci, na ktoré je hrdý, môžu to byť fotky vnúčat, nejaké trofeje a to sú tie námety na spoločné témy,“ poradil.
Nefunkčný systém
Generálny riaditeľ YIT Slovakia Milan Murcko prezradil, aký vplyv má pomalé povoľovanie a nedostatok pozemkov na cenu priemerného bytu. „Zoberiem za príklad Bratislavu, kde chcete postaviť 100 bytov. Vaše očakávané tržby sú povedzme 25 miliónov čiže si vypočítate, že môžete zaplatiť niečo medzi 15 a 25 percent z tržieb za pozemok. Nech je to 20 percent, čiže zaplatíte za pozemok 5 miliónov eur pre 100 bytov. To znamená 50 000 na jeden byt je cena pozemku,“ začal s výpočtom.
To nie je všetko. Vyrátali, že náklady na financovanie prípravy a realizácie projektu vychádzajú na 50 000 eur mesačne. Ak je doba výstavby zhruba 5 rokov, celková suma sa vyšplhá na 3 milióny eur, čo v prepočte na jeden byt je ďalších 30 000 eur. „Keď to spočítame 80 000 eur sú náklady developera vyvolané nefunkčným systémom zmeny územných plánov a pomalým povoľovaním,“ dodal s tým, že v normálnych ekonomikách je cena pozemku nie 20 percent, ale 10 percent a povolenie netrvá 5 rokov, ale 2 a pol roka. Ušetriť by tým pádom vedeli polovicu a výrazne tak zlacnieť cenu bytu.
Tá následne ovplyvňuje aj výšku splátok. Tu podľa ich výpočtov ľudia na Slovensku zaplatia 15 miliónov eur na splátkach hypotéky mesačne navyše.
Development v regiónoch
Finančný riaditeľ investičnej skupiny Proxenta Martin Kubalík opísal situáciu v Banskej Bystrici, kde sa im podarilo kúpiť lukratívny pozemok v centre mesta. „Za nasledujúcich 10 až 12 rokov tam vznikne bezmála 900 bytov vo viacerých etapách. Ten región je výnimočný aj tým, že viete ponúknuť svoj produkt dvom typom zákazníkov. Prvými sú tí, ktorí hľadajú svoje vlastné bývanie a druhou kategóriou sú investori, ktorí hľadajú nejaký stabilný pravidelný výnos. Za 20 minút viete byť na svahu a lyžovať a za noc v tom bytovom dome zaplatíte o dosť menej ako povedzme na Donovaloch. Za 20 minút ste zase späť v centre s viacerými možnosťami na nočný život alebo na kultúrne vyžitie,“ priblížil projekt.
Klienti investičnej skupiny Proxenta, ktorí v nej majú zainvestované svoje zdroje, majú predkupné právo si vybrať nehnuteľnosť v plánovaných projektoch ešte pred bežným predajom. „Za necelých 20 pracovných dní, odkedy sme spustili túto možnosť rezervácie a úhrady rezervačných poplatkov sa predalo bezmála 40 bytov. Sme tak niekde tesne pod 10 percentami za jeden mesiac,“ dodal s tým, že v Bratislave je to výrazne horšie, pretože sa nedodržiavajú lehoty a celkovo systém nefunguje.
Investičné byty
Partner a investičný riaditeľ Mint Investments Jaroslav Mida je presvedčený, že jedno z najlepších miest na kúpu investičného bytu je hlavné mesto. „Keď si kupujete byt, je potrebné sa emočne odbremeniť od toho, či tam viete vy bývať alebo nie. Je potreba sa pozrieť na dlhodobý horizont a keď chcete ten byt na investíciu, je dôležité, aby ste na konci dňa mali komu ten byt predať. Ak si ho kúpite niekde mimo krajských miest, tak váš potenciál na nejaké výhodný exit sa rapídne znižuje. Preto je dôležité držať sa miest, ktoré majú vysokú koncentráciu populácie,“ radí budúcim investorom. Za posledný rok sa napríklad v Bratislave zvýšili nájmy v priemere o 10 až 15 percent v závislosti od dispozície bytu.
Realitnému trhu sa výnimočne darí aj v Žiline, ktorá má najväčší potenciál nárastu cien nehnuteľností. Podľa Glosa má Žilina relatívne dobrú infraštruktúru, vysoké školstvo a fungujú tam popredné IT spoločnosti. „Dopyt je obrovský a dnes už vidíme, ako sa naakumulovali tie rozhodnutia, ktoré neboli realizované v priebehu 2 rokov. Žilina, ak predikujem, zaznamená nárast ceny budúci rok niekde na úrovni 8 až 11 percent pri sekundových bytoch a niekde na úrovni 5 až 6 percent pri novostavbách,“ myslí si.
Družstevné bývanie
Prezident NARKS Ján Palenčár víta návrat k myšlienke družstevného bývania, ktoré na Slovensku po roku 1989 upadlo.
„V zahraničí je to jeden zo štandardných nástrojov akým si zabezpečiť bývanie. Je to niečo medzi kúpou vlastného bytu a nájomným vzťahom, kedy vlastníte podiel v družstve. Vy nejdete do banky a vy si neberiete úver, ale za vás si berie úver developer. Z pohľadu istoty vás ako majiteľa družstevných práv v družstve máte oveľa lepšiu právnu ochranu vášho vzťahu k užívania bytu. To je to zásadné, že zo dňa na deň vám niekto nemôže dať výpoveď, ako keď ste v nájomnom vzťahu na základe zmluvy o krátkodobom prenájme bytu,“ tvrdí a verí, že po spoločnosti YIT sa aj ďalší developeri pridajú do tohto systému.
Viac zaujímavostí si pozrite vo VIDEU.