Budú sa tento rok znižovať ceny bytov? Developeri posielajú jasný odkaz
Ako sa zmenám na realitnom trhu prispôsobili developeri? Čo požadujú aktuálne klienti a ako sa menili ich požiadavky vplyvom rastúcich úrokov? Odborníci diskutovali na konferencii televízie ta3 Investičné príležitosti do nehnuteľností.
Generálny riaditeľ YIT Slovakia Milan Murcko na úvod konferencie konštatoval, že realitný trh ožíva. „Čo sa týka oživenia trhu, tak prvý kvartál tohto roka je náš predaj dvojnásobne väčší ako prvý kvartál minulého roka. Všetci dúfame, že to je nový trend a nový normál, že to nie je nejaká odchýlka,“ povedal.
Spomínal, že v rokoch 2018 – 2022 bola situácia taká, že ktokoľvek predal čokoľvek komukoľvek, kedykoľvek a koľkokoľvek. Spoločnosti sa v tom období podľa jeho slov zameriavali len na taký udržiavací marketing. „Situácia sa zmenila v druhom polroku 2022 a tam sme sa rýchlo vracali späť a vyvíjali rôzne marketingové stratégie také, aby sme na tom atrofovanom trhu, na tomto zníženom trhu dosiahli, čo možno najväčší trhový podiel. Tam si to už vyžadovalo oveľa väčšie majstrovstvo. Začali sme komunikovať oveľa užším skupinám ako dovtedy, oveľa intenzívnejšie, sofistikovanejšie s tým, že sme využívali samozrejme aj rôzne digitálne techniky na to, aby sme mali povedzme správnu cenu, správnu ponuku a tak ďalej. Už existujú na trhu služby, ktoré vám presne povedia za mesiac koľko bytov sa predalo v akých projektov, za koľko, aké veľké, aký bytový mix,“ povedal.
Spoluzakladateľ investičného fondu a developerskej spoločnosti Mint Investments Sebastien Dejanovski uviedol, že v roku 2008 začali u nás jeden developerský projekt a registrovali problém, že ľudia nemali peniaze a banky peniaze nepožičiavali. „Teraz sú úrokové sadzby na 4,5 percentách a ľudia sa sťažujú, že boli zvyknutí na lepšie. Realita je, že ľudia majú historicky najväčší objem peňazí na termínovaných vkladoch,“ myslí si.
Riaditeľ developmentu spoločnosti IMMOCAP Jakub Gossányi pripustil, že na rezidenčný trh s kvalitným projektom vstúpili v dobrom čase. „Od začiatku roka máme veľmi veľký záujem a myslím si, že to reflektuje to, že kladieme dôraz na lokalitu, čo je pri developmente to zlaté pravidlo,“ povedal.
V dohľadnej dobe štartujú ďalší projekt na Jégeho ulici v Bratislave. „Tiež sme stavili zase na tú lokalitu. My sa nechceme venovať dlhodobo nejakým veľkým sídliskovým projektom s tisíckami bytov,“ uviedol .
Moderné technológie sú in
Aktuálna kríza zmenila prístup developerov k marketingu. Pripustil to aj Gossányi, aj keď zdôraznil, že ľudský prístup je vždy najdôležitejší. Pomocou virtuálnej reality sa snažia vytvoriť čo najvernejšiu projekciu reálnych bytov s rôznymi výhľadmi, reálnymi dispozíciami.
Dobrým marketingovým nástrojom je aj kvalitný energetický mix. „Dnes už je tých technológií na trhu veľmi veľa, rôznych všelijakých futuristických kúrení a neviem čoho všetkého. Rezidenčný trh ale nie je Formula 1, že by sa tie najnovšie technológie hneď objavili a testovali. Skôr je to naopak. Klienti sa dnes pýtajú viac na technológie, ale ani nie tak ako keby na tú „vyzbroj“ tej budovy, ale skôr koľko budú platiť za energie, ako bude náročný ten byt,“ povedal.
Fakt, že kupujúci sú dnes, čo sa týka technológii, náročnejší potvrdil aj Dejanovski. Súhlasí, že technológií je dnes na trhu veľmi veľa, preto by sa realizačný tím v tom mal orientovať. Európska únia núti všetkých developerov investovať do už existujúcich nehnuteľností, aby spĺňali parametre energetickej náročnosti. „Developer dnes musí chápať v akom prostredí sa nachádza a musí stavať nehnuteľnosť, ktorá už práve tieto parametre spĺňa,“ tvrdí.
Požiadavky na trvalú udržateľnosť vo výstavbe potvrdil aj prezident Zväzu stavebných podnikateľov SR Pavol Kováčik. „Prichádza nová smernica o energetickej hospodárnosti budov, ktorá nám zavádza povinnosti a nové požiadavky na budovy. To znamená nulové budovy, nové parametre od roku 2026, takže sa musíme na to pripraviť. Povinnosť zavádzať alebo teda stavať so zníženou a cieľovo s nulovou uhlíkovou stopou, povinnosti recyklácie 70 percent a do budúcnosti do 100% recyklovateľných materiálov,“ povedal.
Budú nehnuteľnosti lacnejšie?
Generálny riaditeľ YIT Slovakia Milan Murcko prezradil, že developeri budú znižovať ceny „keď už nebudú mať inú možnosť“. „Naše pravidlo je, že ak hrozí, že bude počet dokončených skolaudovaných bytov väčší ako je priemerná veľkosť trhu dva a pol krát, tak vtedy je to naozaj zlé a vtedy môžete čakať, že budú veľké výpredaje bytov. Keď si zoberieme situáciu v Bratislave, veľkosť trhu sa zhodneme niekde 2500 - 2700 bytov povedzme v priemere, tak muselo by to byť naozaj veľké číslo, čo sa týka hotových nepredaných bytov. Dnes na trhu, nemám úplne presné číslo, ale je to možno 1 000, čiže ani nie polovica, čiže nič také nehrozí. Nemyslím si, že by k takému niečomu v dohľadnej budúcnosti malo dôjsť, ak sa nestane niečo makroekonomické,“ predpovedá a dodáva, že tí, ktorí čakali na veľké zníženie bytov už dnes naozaj pochopili, že pravdepodobne k výpredaju nedôjde.
Znižovanie cien nehnuteľností nepredpokladá ani šéf Zväzu stavebných podnikateľov SR Pavol Kováčik. „Náklady v stavebníctve budú len rásť. Nové materiály, nové technológie a nové požiadavky na budovy sú prísnejšie a náročnejšie a nedá sa očakávať, že by samotné stavebné materiály a náklady na výstavbu klesali. Aj nedostatok pracovnej sily spôsobuje svoje. To znamená, že pokiaľ by sme sa bavili o znížení ceny bytov, tak buď to teda ten developer musí dať z vlastného, čo je asi ekonomicky nezmysel, alebo teda musia byť pozemky lacnejšie alebo celý inžiniering okolo toho a projekčná činnosť lacnejšie. Takže záver je, že teda lacnejšie byty rozhodne nebudú ako sú teraz,“ reagoval.
Vo videu sa ešte dozviete ako odborníci vnímajú potenciál regiónov mimo Bratislavy a Košíc a s akou maržou developeri pracujú.