Budúcnosť nájomného bývania na Slovensku. Vznikne skupina privilegovaných?

Jednou z priorít Kollárovho hnutia Sme rodina bola výstavba nájomných bytov. Realita je ale taká, že byty stále nie sú.

„Ten súčasný stav je taký, že bol prijatý celý legislatívny rámec, to znamená súvisiaci zákon nariadenie vlády, ktoré určuje regulované nájomné, prípadne kritériá, kto vôbec môže do tohto systému vstúpiť a uznesenie vlády, ktoré určilo, že kto môžu byť tí investori, aké sú kritériá kladené na investorov, to všetko je. Na druhej strane podmienka bola, že model musí byť schválený Európskou komisiou, takže momentálne prebiehajú rokovania s Komisiou, kde sa posudzuje štátna pomoc,“ ozrejmil realitu Andrej Kvasnička, partner BDO.

Slovensko je na rozdiel od susednej Českej republiky na chvoste Európskej únie, čo sa týka počtu nájomných bytov. Kým u nás je podľa Ondřeja Majera, partnera Havel&Partners 7-9 percent bytov z bytového fondu nájomných, v Čechách je nájomných bytov 20-25 percent.

Garancie za nájomcov

Nájomné bývanie či už regulované a aj komerčné je nízko výnosová investícia, tvrdí head of Real estate division KOOPERATIVA poisťovňa, a.s. Vienna Insurance Group Martin Galo. Nemyslí si preto, že do budúcna je to pre klasických developerov, ktorí stavajú na predaj model, ktorý pre nich môže byť zaujímavý.

„Je to model, ktorý je zaujímavý pre spoločnosti nášho typu, ako sú poisťovne, dôchodcovské spoločnosti a teda dlhodobí investori, ktorí v tom hľadajú nejakú dlhodobú investíciu a dlhodobé zhodnotenie, lebo naozaj tu sa bavíme o 3-4 percentách hrubého výnosu,“ dodal.

Štát by mal podľa neho prebrať na seba väčšie garancie za nájomcov. „Aj na modeli štandardného, komerčného nájomného bývania funguje síce nejaká zábezpeka, ale podľa našich skúseností nájomcovia chcú platiť čo najnižšiu zábezpeku. Štandardne sa hýbe na úrovni dvoch mesačných nájmov a je nereálne od nich požadovať dlhšiu zábezpeku, aj keď zákon umožňuje, že až do šiestich mesiacov, ale to nebude reálne. Ak sú problémoví nájomcovia, tak ani tie dva mesiace vám nepokryjú náklady, ktoré máte spojené s vysťahovaním a s opravou bytu. Veľakrát sa stane, že nájomcovia ten byt reálne znehodnotia a sú to niekoľkotisícové investície, ktoré potom do toho musíte vraziť,“ odkázal kompetentným.

Ochota vstúpiť do projektu

„Ak sa ten systém ukáže životaschopný, ak prídu investori, ktorí tie byty postavia, tak myslím si, že automaticky to bude taký impulz pre zamestnávateľov, je to oslobodené od odvodov momentálne do výšky nejakých 4 eurá na meter štvorcový maximálny príspevok, ktorý umožňuje zákon,“ tvrdí Kvasnička.

Majer vidí problém v tom, či bude dostatočná ponuka tých bytov, ktoré vstúpia do tohto regulovaného systému. „V tejto chvíli sa nám javí, že je celkom veľké riziko, že vlastne tých ľudí, ktorí budú schopní do tohto zvýhodneného systému vstúpiť, bude relatívne málo. Záleží to samozrejme na investoroch, developerských spoločnostiach koľko budú oni ochotní toho svojho bytového fondu, ktorí budú stavať, do tohto systému dať,“ myslí si.

Obáva sa, že môže vzniknúť skupina „privilegovaných“ nájomníkov, ktorí budú mať zvýhodnený nájom na roky dopredu.

Slovenská sporiteľňa sa rozhodla ísť do projektu Dostupné bývanie. Ide o projekt, ktorý sa prvotne orientoval na nákup individuálnych bytov na celom Slovensku, následne byty dávali do nájmu neziskovým organizáciám a tie ich ďalej podnajímali ohrozeným skupinám - zvyčajne týraným ženám, alebo ženám s viacerými deťmi.

„Po takomto pilote sme sa rozhodli kupovať celé bytové projekty. Na začiatku to boli projekty menšie, zhruba na úrovni 15-25 bytov, hlavne v regióne a aktuálne mierime na projekty zhruba vo veľkosti 40 až 50 bytov taktiež v regióne. V Bratislave nám tá ekonomika veľmi nevychádza,“ povedal vedúci oddelenia financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne Karol Bielovský. Aktuálne majú zhruba 300 bytov, ktoré prenajímajú nezariadené, ale v požadovanom štandarde od developera.

Vo videu sa ďalej dozviete, ako sa zmení trh komerčného a štátneho nájomného bývania.