Praskla realitná bublina a ovplyvnia rastúce úrokové sadzby ceny nehnuteľností?

Realitný trh prechádza búrlivým obdobím. Šef developerských projektov YIT Slovakia Peter Dovala priznal, že od roku 2002 majú najslabší predaj za prvé tri kvartály tohto roka. Predaných bolo 780 bytov, čo ako konštatoval sa im v Bratislave nestalo už veľmi dlho. Takisto začatých nových projektov majú skoro najmenej za posledných 10 rokov.

Róbert Mitterpach, finančný riaditeľ spoločnosti Corwin takisto pripustil, že v segmente panuje neistota. „Zo všetkých strán sa to na všetkých valí a centrálne banky si dali za úlohu utlmiť ekonomickú aktivitu a myslím si, že sa to začína dariť,“ uviedol.

Počíta s tým, že situácia na realitnom trhu sa ukľudní a nehodnotil by ju ako prasknutie realitnej bubliny.

„Je fakt, že náklady narástli dramatický. Keď som si pozeral naše čísla, tak oproti roku 2018 sme pomaly na dvojnásobku, čo sa týka nákladov na meter štvorcový a určite dostupnosť cez drahšie hypotéky je oveľa nižšia. Na druhej strane posledných 5 až 8 rokov minimálne v Bratislave dopyt predbiehal ponuku zásadným spôsobom. Myslím si, že ľudia stále chcú bývať v novostavbách, ktoré sú oveľa kvalitnejší produkt,“ povedal.

Partner investično-developerskej spoločnosti OCCAM REAL ESTATE Jozef Šimek dúfa, že trh sa spamätá za kratšie obdobie ako 3 až 5 rokov. Takisto priznal, že taký predaj ako mali tento rok ešte nezažil. Označil toto obdobie ako veľmi „zaujímavé“ a núti ich meniť stratégie. „V projekte v Košiciach už upravujeme stratégiu tým spôsobom, že reálne zvažujeme fázovanie, ktoré sme predtým nezvažovali. V projektoch, ktoré máme, ktoré majú nejaký dlhší horizont, upravujeme produkty,“ povedal. 

Ako príklad uviedol, že v rámci prvej fázy idú s iným typom produktov, napríklad s menšími výmerami a s inými dispozíciám, resp. inou izbovosťou a v tých neskorších fázach už upravujú produkt.

Odborníci sa zhodli v tom, že trend zmenšovania bytov je jedna z možností ako sprístupniť bývanie.

Strašiakom sú totiž vysoké úroky na hypotékach. „Pri najlacnejších úrokových sadzbách sa rozprávame o trojročných fixoch, kde začíname od 3,9, to ale neznamená, že každý má nárok na takúto úrokovú sadzbu. Je tam nejaké kreditné riziko alebo nejaká bonita, ktorú klient musí spĺňať,“ povedal výkonný riaditeľ Finančného kompasu Matej Dobiš, ktorý odporúča dlhodobejšiu fixáciu, pri ktorej si vie človek urobiť finančný plán a nastaviť si ho tak, ako potrebuje a podľa toho, čo sa môže stať v budúcnosti. Veľa ľudí môže mať teraz podľa neho problém, pretože podľa NBS je priemerný nárast hypoték o 92 eur.

Hypotéky zatiaľ splácame

Uviedol aj nelichotivé štatistiky o nesplácaní rôznych typov úverov. V prípade hypotekárnych úverov je to zatiaľ najlepšie a disciplína nášho splácania je pomerne vysoká, na úrovni 1.8 nesplácaných úverov. 

„Horšie sú už na tom spotrebiteľské úvery, kde je to myslím na 6.8 percentách a najhoršie sú typ spotrebiteľských úverov, kreditné karty, kde naozaj myslím, že je nejakých 22 miliónov, ktoré sa nesplácajú. A to je aj možno taká výstraha, že tento produkt asi nie je adaptabilný na náš trh, pretože klienti, ktorí využívajú práve tento produkt, ho buď nepochopili, alebo ho uchopili zle,“ myslí si Dobiš.

Úrokové sadzby zrejme ešte nedosiahli svoj strop a budú sa zvyšovať. „Ten hlavný motív je, že aby sa ľudia uskromnili, preto to robí Európska centrálna banka, aby sa uskromnili ľudia, aby sa uskromnili štáty, aby sa uskromnili spoločnosti. To sa nejako nedeje, ako možno aj vo svojom okolí vnímate, že ľudia boli na dvoch dovolenkách, že nejakým spôsobom neprahnú po tom sa uskromniť,“ tvrdí Dobiš.

Tlmočil slová šéfky Európskej centrálnej banky, ktorej stanovisko je také, že vydržme pri tom, čo je aktuálne, keď budeme disciplinovaní, tak tá úroková sadzba sa dostane na ten želaný stav, to sú 2 percentá v strednodobom horizonte.

Ľudia podľahli panike

Partner & Senior Real Estate Consultant spoločnosti Bosen Group Ivan Babušik konštatoval, že ľudí veľmi ovplyvnil strach.

„Myslím, že do veľkej miery tu zohráva svoju veľkú úlohu aj psychológia a vieme, že veľký motivátor je strach a ja si myslím, že do veľkej miery celej tejto situácii pomohlo aj to, že médiami boli ľudia vystrašení a mnohí na Slovensku začali možno trošku panikáriť. Viacej ako by bolo potrebné, keď máme túto paralelu napríklad s Českou republikou, kde my v podstate ten český trh do veľkej miery kopírujeme s nejakým časovým odstupom a tam keď došlo k zvyšovaniu úrokových sadzieb, tá reakcia nebola taká, že teraz všetci sa pobláznili a začali úplne predávať. Naopak to, čo sa tam stalo je, že výpredaj sa predĺžil, ale nebol tam nejaký výrazný zásah, napríklad do ponukových cien. Keď to prišlo na Slovensku, tak sme vnímali a hlavne na tom sekundárnom trhu, že ľudia do veľkej miery začali naozaj stresovať a v priebehu dvoch mesiacov sa vyrojilo na trh extrémne množstvo bytov a toto samozrejme celú situáciu ovplyvnilo,“ zhodnotil momentálny stav na trhu.

Šéf developerských projektov YIT Slovakia nevníma situáciu na realitnom trhu dramaticky. „Treba si priznať jednu vec a to, že fungujeme v nejakom cyklickom systéme. Správne by sme to mali volať korekciou, ktorá vždy príde, keď ľudia sa prestanú správať racionálne a začnú väčšinou iracionálne nakupovať vtedy už keď to nemá zmysel a nerozmýšľajú nad tým, čo bude neskôr. Pre nás to je vždy predpovedateľné, kedy to bude,“ povedal.

Priznal, že situácia sa za posledné roky zmenila. Kým pred pár rokmi potreboval majiteľ nehnuteľnosti asi 1/3 svojich príjmov na splácanie hypotéky, teraz potrebuje 2/3.

Vo videu sa dozviete aj ako ovplyvnia rastúce úrokové sadzby ceny nehnuteľností a ako vnímajú situáciu developeri a stavebníci.