Najzávažnejší zvrat v novodobej histórii? Európsky trh nehnuteľností čaká turbulentné obdobie
Problémy s financovaním niektorých najkvalitnejších nehnuteľností v západnej Európe naznačujú, že Európu čaká na realitnom trhu zvrat, zrejme najzávažnejší v novodobej histórii. Agentúra Bloomberg v obsiahlom materiáli vypočítava dôvody, ktoré k takémuto scenáru vedú, a predpovedá, že vďaka novej regulácii a zmenám na trhu by prepad nemusel trvať veľmi dlho.
Investori sa snažia nájsť spôsoby, ako preklenúť nedostatok finančných prostriedkov. Úverové trhy sa totiž ocitajú v situácii, keď sa z rýchlo rastúcich úrokových sadzieb stáva problém. Príkladom je náročný proces refinancovania kancelárskej budovy v londýnskej City alebo komplikovaný predaj budovy Commerzbank Tower v nemeckom finančnom centre Frankfurt nad Mohanom.
V nadchádzajúcich týždňoch, kedy veritelia v celej Európe dostanú výsledky ocenenia ku koncu roka, sa začne prejavovať reálna situácia. Hrozí, že výrazný pokles ocenenia spôsobí porušenie úverových zmlúv a vyvolá mimoriadne opatrenia v oblasti financovania - od nútených predajov až po nutnosť čerpať novú hotovosť.
"Európu čaká významný proces, kedy bude odznievať desaťročné obdobie ľahkej dostupnosti peňazí," povedal partner spoločnosti súkromného kapitálu Apollo Global Management Skardon Baker. "Mieru utrpenia a dislokácie nemožno vôbec odhadovať," dodal.
Prvý skutočný test
Pôžičky, dlhopisy a ďalšie dlhové financovanie v celkovom objeme okolo 1,9 bilióna eur, čo takmer zodpovedá objemu talianskej ekonomiky, sú zaistené komerčnými nehnuteľnosťami alebo poskytnuté prenajímateľom v EÚ av Británii. Vyplýva to z údajov Európskeho orgánu pre bankovníctvo (EBA), prieskumu Bayes Business School a z údajov agentúry Bloomberg. Zhruba 20 percent z tejto sumy bude splatných v tomto roku.
Hroziaca kríza predstavuje prvý skutočný test regulácie navrhnutej po globálnej finančnej kríze s cieľom obmedziť riziká spojené s poskytovaním úverov na nehnuteľnosti. Tieto pravidlá by nakoniec mohli spôsobiť, že cenová korekcia na realitnom trhu bude prudšia a neočakávanejšia.
Nová regulácia prinúti európskych veriteľov k razantnejšiemu postupu pri riešení zlých úverov. Sú ale zároveň v lepšej kondícii ako za poslednej krízy na trhu s nehnuteľnosťami pred viac ako desiatimi rokmi, takže by mohli mať menšiu tendenciu nechať problémy bez adekvátneho riešenia. To prenáša bremeno na dlžníkov.
Po finančnej kríze v roku 2008 sa väčšina bánk zdráhala vymáhať zlé úvery, pretože by to potenciálne mohlo viesť k ešte väčším problémom a vyšším stratám. Podľa nových pravidiel pre nesplácané úvery budú musieť veritelia vytvárať rezervy na očakávané straty, nie iba na tie už reálne. To znamená, že majú menšiu motiváciu vyčkávať a dúfať, že sa hodnota aktív zotaví.
Chuť bánk poskytovať úvery je nižšia
Ocenenie zatiaľ nekleslo natoľko, aby sa prioritné dlhy – teda úvery, ktoré sú obvykle v držbe bánk – dostali nad skutočnú hodnotu nehnuteľností. To sa ale môže čoskoro zmeniť. Komerčné nehnuteľnosti v Británii ocenené spoločnosťou CBRE vlani zlacneli o 13 percent. Pokles sa zrýchlil v druhej polovici roka a len za december ich cena klesla o tri percentá. Analytici investičnej banky Goldman Sachs predpovedajú, že celkový pokles by mohol presiahnuť 20 percent.
Banky by potom mohli konať skôr, než ceny klesnú ešte výraznejšie, a riskovať úverové straty, čo by zadlžených prenajímateľov donútilo k ťažkým alternatívam. Problémy sú ešte pálčivejšie pre tých, ktorým sa blíži splatnosti dlhu. Veritelia znižujú hodnotu nehnuteľnosti, na ktorú sú ochotní požičať. To znamená, že nižšie ocenenie môže pôsobiť ako dvojitá rana, ktorá problém nedostatku finančných prostriedkov ešte prehĺbi.
"Chuť bánk poskytovať úvery je nižšia a nižšia aj zostane kým sa neobjaví náznak, že trh dosiahol dno," povedal vedúci úverového oddelenia zo spoločnosti Federated Hermes Vincent Nobel. Nové predpisy nútia banky riešiť zlé úvery "a jedným zo spôsobov, ako riešiť problémy, je urobiť z nich problém niekoho iného", dodal.
Británia zažíva pokles
Epicentrom krízy je zatiaľ Švédsko, kde sa predpokladá, že ceny domov z nedávneho maxima klesnú o 20 percent. Realitné firmy s akciami na burze tam za posledných 12 mesiacov stratili 30 percent hodnoty a švédska centrálna banka a úrad pre finančný dohľad opakovane varovali pred rizikami plynúcimi z dlhov u komerčných nehnuteľností. Poradca riaditeľa na úrade pre finančný dohľad Anders Kvist sa domnieva, že pokles hodnoty nehnuteľností by mohol vyvolať dominový efekt, pretože požiadavky na ďalšie zabezpečenie by mohli viesť k vynútenému predaju.
Napriek tomu, že existujú relatívne stabilné oblasti, ako napríklad v Taliansku a v Španielsku, ktoré boli po globálnej finančnej kríze zasiahnuté viac, Británia zažíva silný pokles. Objavujú sa náznaky, že ďalšie na rade by mohlo byť Nemecko, poznamenal Bloomberg.
Investori do nehnuteľností ale majú k dispozícii viac možností. V budúcom roku a pol investori vložia rekordné objemy peňazí do takzvaných oportunistických fondov, ktoré sa nevyhýbajú rizikovejším nákupom nehnuteľností, uviedol minulý týždeň na Svetovom ekonomickom fóre v Davose výkonný riaditeľ spoločnosti Cantor Fitzgerald Howard Lutnick. Tento trend podľa neho pomôže urýchliť oživenie na trhoch komerčných nehnuteľností.
