Investovanie do bytov už nefunguje: Aké sú alternatívy?
Rastúca inflácia, rekordné ceny energií a plynu, zvyšujúce sa úrokové sadzby a zvyšujúce sa ceny nehnuteľností sú faktory, ktoré nevytvárajú aktuálne príliš priaznivé prostredie pre realitných investorov. Vziať si hypotéku, kúpiť byt, dať ho do prenájmu a zarábať už odrazu nie je také jednoduché ako doteraz.
Vhodnou alternatívou pre investorov túžiacich pôsobiť v realitnej oblasti sú najmä realitné fondy. O najstaršom slovenskom podielovom fonde, ktorý je zameraný na investície do nehnuteľností a spravuje aktíva, ktoré dosahujú výnosy aj v aktuálnom neľahkom období, sme sa porozprávali s Vladimírom Bolekom, členom predstavenstva IAD Investments, správ. spol., a.s.
Prvý realitný fond je najstarší podielový fond na Slovensku zameraný na investovanie do nehnuteľností. Ako si spomínate si na jeho začiatky?
Áno, Prvý realitný fond (ďalej len „PRF“) vznikol 20. novembra 2006, v podstate hneď po zmene zákona o kolektívnom investovaní, ktorá umožnila vznik otvorených podielových fondov nehnuteľností. Prvou nehnuteľnosťou v portfóliu PRF bol byt v Bratislave. Fond si veľmi rýchlo získal dôveru investorov a v nasledujúcich rokoch pribudli ďalšie nehnuteľnosti ako kancelárska budova, ktorá sa neskôr stala sídlom IAD Investments, sklady v Bratislave a pozemky v Nitre určené pre bytovú výstavbu. V tom čase sa portfólio začalo viac diverzifikovať a pribudli do neho aj cenné papiere prepojené s trhom nehnuteľností napr. hypotekárne záložné listy, dlhopisy naviazané na realitné projekty a pod.
Koľko je aktuálne nehnuteľností v portfóliu PRF a aká je ich skladba?
Vo fonde sú v rôznej miere zastúpené jednotlivé triedy realitných aktív – kancelárie, logistika, pozemky, byty, maloobchod ako aj iné triedy aktív – dlhopisy, iné fondy a aj hotovosť, nakoľko v zmysle aktuálne platnej legislatívy musíme mať stanovené percento likvidných aktív. Čistá hodnota aktív v PRF k 21. septembru 2022 bola viac ako 360 miliónov EUR a aktuálne máme v portfóliu 11 nehnuteľností z rôznych realitných segmentov na Slovensku, v Maďarsku a v Poľsku čo znamená, že portfólio PRF je diverzifikované nielen sektorovo, ale aj geograficky (viď grafy).
Dnes si už takmer každá investičná skupina zakladá realitný fond. Prečo je to podľa vášho názoru tak?
Keďže aktuálna situácia moc nepraje individuálnym investorom v oblasti menších investičných nehnuteľností, tak realitné fondy sa stávajú čoraz populárnejšou alternatívou. Investičné skupiny vidia dopyt investorov, vnímajú to ako príležitosť a preto sa snažia uspokojiť dopyt po takomto type investície.
Podľa čoho si vybrať ten správny realitný fond? Na čo si dať pozor?
Investor by si mal vždy pozrieť, o aký typ realitného fondu ide (otvorený, zatvorený fond), či je viazaný na jeden segment nehnuteľností, alebo je jeho portfólio viac diverzifikované. Následne by si mal pozrieť report fondu, aké nehnuteľnosti sú v portfóliu a kde sa nachádzajú, aká je existujúca skladba nájomcov a podobne. Určite si treba dať pozor na to, kto stojí za daným realitným fondom.
Aký má vplyv aktuálna situácia na výnosy PRF?
Realitný trh zvykne reagovať na zmeny v ekonomike s určitým časovým oneskorením, čo nám zväčša poskytuje priestor na úpravu portfólia tak, aby sa prípadné negatívne zmeny dotkli portfólia čo najmenej. Samozrejme fond nie je imúnny na vonkajšie prostredie, ale nie všetko, čo sa aktuálne deje musí mať aj negatívny dopad na vývoj fondu. Napríklad ohlásenú výstavbu nájomným bytov vnímame ako príležitosť pre rozvoj ďalšieho segmentu realitného trhu a realizujeme kroky, aby sme túto príležitosť využili.
Čo sa týka rastúcej inflácie, tak naše aktuálne nájomné zmluvy majú zapracovanú tzv. inflačnú doložku čo znamená, že hotovostné toky z nájmu budú navýšené o výšku inflácie a to predstavuje určitý stupeň ochrany pred dopadom inflácie pre investorov fondu.
V našich logistických areáloch ale aj administratívnych budovách eliminujeme dopad blížiacej sa energetickej krízy inštaláciou fotovoltaiky a intenzívne sa zaoberáme opatreniami na úrovni našich obchodných centier a kancelárskych budov, aby sme nájomcom mohli ponúknuť možnosti na optimalizáciu ich spotreby energií. Uvedomujeme si, že vývoj cien energií bude mať v každom prípade dopad na hospodárenie nájomcov, čo sa odrazí aj na nákladoch na ich spotrebu energie.
Pre koho je Prvý realitný fond určený?
Investovanie do realitného fondu je všeobecne vhodné najmä pre investorov, ktorí si nehnuteľnosti nedokážu zabezpečiť sami. V podstate ich teda kúpia prostredníctvom podielového fondu, ktorý ich prenajíma a týmto spôsobom zarába. Peniaze investorov sú zhodnocované a zmluvy, ktoré máme uzatvorené s nájomcami, dokonca chránia aj proti inflácii. Ak teda investor zvažuje investíciu do nehnuteľnosti, chce sa vyhnúť dodatočným nákladom a rizikám spojeným s vlastníctvom jednotlivej nehnuteľnosti, má záujem benefitovať z vývoja rozdielnych segmentov realitného trhu, chce investovať (aj) menšie čiastky alebo znížiť mieru rizika svojej investície do nehnuteľnosti, tak práve pre takéhoto investora môže byť investícia do nehnuteľnosti prostredníctvom otvoreného realitného fondu tou vhodnou alternatívou. Navyše Prvý realitný fond už takmer 16 rokov prináša svojim investorom stabilný pozitívny výnos. Aktuálny trhový vývoj, aj keď s už dlhým rastom cien, zatiaľ nenaznačuje zásadné spomalenie tohto vývoja.
V súťaži finančných produktov Zlatá Minca získal za rok 2022 Prvý realitný fond 1. miesto v kategórii realitné fondy. Odbornú porotu, ktorá rozhodovala o výsledkoch tvorilo 189 členov z nezávislých finančných expertov, zástupcov sprostredkovateľských spoločností, vysokých škôl, profesijných asociácií, fintech-u, médií, finančných webov a odškodňovacích spoločností.
Viac informácii o IAD a jej produktoch nájdete na www.iad.sk a www.prf.sk.
UPOZORNENIE
Tento materiál je marketingovým oznámením. Minulá výkonnosť nie je predpokladom budúcich výnosov a s investíciou do podielových fondov je spojené aj riziko. Skôr ako urobíte akékoľvek investičné rozhodnutie, pozrite si predajný prospekt, štatút a dokument s kľúčovými informáciami pre investorov fondov IAD Investments, správ. spol., a.s. na predajných miestach, v sídle depozitára alebo na www.iad.sk. Pre viac informácií sa obráťte na svojho finančného sprostredkovateľa.
