Kancelárie sa menia na byty. Ich cena bude rásť
Kým home office bol ešte pred krízou považovaný za benefit, teraz podľa NBS môže robiť prácu z domu natrvalo až 30 percent Slovákov. Aké zmeny spôsobí pandémia na realitnom trhu a ako sa s nimi vysporiadajú developeri a urbanisti?
Práca z domu sa stala novým normálom. Firemné kancelárie začali naopak zívať prázdnotou. Podľa štatistík pracovala z domu počas najtvrdšieho lockdownu na jar minulého roka zhruba polovica Slovákov. Ide však o trvalé zmeny? Vráti sa náš životný štýl späť do predkrízového stavu, alebo vymeníme business casual za papučovú kultúru natrvalo? Aj o tom sa v relácii Investujeme rozprávali výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja Juraj Suchánek a riaditeľka marketingu a PR investičnej skupiny Proxenta Monika Balgová.
V Bratislave je bytov stále málo
„Pri bytovom segmente sa v úvode hovorilo, že môžeme očakávať pokles cien bytov. Toto sa nepotvrdilo a naopak ceny bytov naďalej rastú. Iné je to pri kanceláriách. Bratislava už v minulosti mala pomerne nasýtený trh s kanceláriami. Pribúdali stále nové, pretože tu bol optimizmus, ale v posledných dvoch rokoch sa situácia radikálne zmenila,” hovorí Juraj Suchánek, ktorý upozornil aj na fakt, že bytov je napríklad v Bratislave stále veľmi málo. Riešením podľa neho môže byť zmena kancelárií na bytové jednotky.
„Pre nás to nie je novinka. Ako investičná skupina sa v developerských projektoch snažíme zhodnocovať prostriedky našich investorov. Práve preto je pre nás prioritou, aby nami zvolené developerské projekty vykazovali čo najvyššiu stabilitu a mieru rastu do budúcnosti. Preto je pre nás rovnicou úspechu developerského projektu centrum mesta spojené s rezidenčným bývaním,” povedala Monika Balgová a upozornila nato, že Proxenta sa prvýkrát k rozhodovaniu kancelárie verzus byty dostala v roku 2016. Vtedy sa stala vlastníkom projektu na Račianskom mýte, v ktorom boli plánované kancelárie. Práve v týchto dňoch Proxenta klientom odovzdala v tejto budove 64 nových bytov. K zmene projektu prišlo po zvážení všetkých rizík i plánovaných projektov vo výstavbe.
„Teraz sme v situácii, že namiesto stoviek metrov kancelárií, ktoré by sa ťažko obsadzovali, máme vypredanú čerstvo skolaudovanú rezidenčnú budovu. Hodnota bytov v centre bude vždy len rásť. To nám ukázala aj kríza v roku 2008 kedy ceny bytov v centre poklesli najmenej a najrýchlejšie sa vrátili na pôvodnú úroveň,” dodáva Balgová.
Zmena realitného trhu
V Bratislave sa prenajíma 1,92 milióna metrov štvorcových kancelárskych plôch. Vlani k nim pribudlo 76-tisíc metrov štvorcových nových plôch a ďalších 80 tisíc metrov v šiestich projektoch sa na trh dostane pravdepodobne tento rok. Aký ich čaká osud? Podarí sa im nájsť nájomcov? Miera neobsadenosti kancelárii v hlavnom meste vlani dosiahla 11 percent. Zvýšila sa tak medziročne o jeden percentuálny bod. Trend rastu nevyužitých kancelárskych priestorov pritom trvá už od roku 2018. Ak bude naďalej pokračovať, koronakríza a spôsob, akým pracujeme, zmenia okrem životného štýlu aj podobu realitného trhu.
Podľa Národnej banky Slovenska môže robiť prácu z domu natrvalo až 35 percent Slovákov. V Bratislavskom kraji je to dokonca až 54 percent. Pre poskytovateľov kancelárskych priestorov z toho vyplýva zásadná otázka. Ako veľmi sa zmení dopyt po kanceláriách? Spoločnosť Colliers odhaduje, že v najbližších dvoch rokoch dôjde k 20 až 30-percentnému zníženiu plochy obsadených kancelárskych priestorov. Firmy rady ušetria na prenájme a aj na cestovných nákladoch. Vďaka lockdownu si to mnohé už vyskúšali.
Z kancelárií byty
Developeri a architekti teraz stoja pred novou výzvou – ako premeniť veľké biznis centrá na objekty s novou funkciou. Do úvahy prichádzajú byty alebo priestory pre spoločenský život. Podobnú dilemu riešia napríklad v Nemecku. Vypočítali tu, že premenou kancelárií na bývanie sa na trh do štyroch rokov dostane až 250-tisíc nových bytov.
Monika Balgová upozornila aj na to, že developer sa pri takejto zmene z kancelárskych priestorov na byty musí popasovať s rozličnými výzvami. „V našom prípade to bolo parkovanie, keďže máme zastavaných až 99 percent plochy. Tento problém sme vyriešili s pomocou moderných technológií. Využili sme inteligentný parkovací systém, ktorý na ploche pre 38 áut v klasickej garáži uskladní 140 áut,” vysvetľuje Balgová s tým, že vďaka takýmto riešeniam môže vzniknúť aj v zastavanom území viac rezidenčného bývania.
